EL PROCESO DE 9 PASOS DE LA COMPRAVENTA DE UNA PROPIEDAD..."
¡Sin perder tiempo, ni dinero!
1. Presentación
Te doy la bienvenida a “Compraventa de una Propiedad en Quito…” Los 9 importantes pasos para Comprar una Propiedad en Quito, sin Perder Tiempo, ni Dinero…»
Mi nombre es Erik Seguel. Gracias al Portal Web Propiedades En Quito
2. ¿Cómo aprendí Los 9 importantes pasos para comprar una Propiedad en Quito?
«¡Sin perder Tiempo, ni Dinero…!»
· He realizado muchos procesos de compraventa de propiedades con éxito durante los últimos años.
· Actualmente Brindo este servicio como Asesor Legal en la Firma Lexintel Abogados, donde soy socio.
· Ayudo a Propietarios de Bienes a solucionar su problemas Administrativos, Legales y Judiciales.
· Por ejemplo: represento a Clientes en demandas civiles por los problemas físicos, legales y financieros que se presentan luego de la compra de una propiedad.
· Aprendí del proceso de Compraventa de Propiedades por experiencias que he tenido en mi vida como por ejemplo el Primer Departamento que compró mi madre, el problema que se presentó, y que fue lo que aprendimos en los últimos 30 años.
3. Experiencia
4. La Práctica hace al Maestro
· No son todos los casos igual
5. Investigación
- Atención continua a casos
- Investigación legal profesional
- Actualización constante
6. ¿Cuál es la estrategia?
Esto es una Guía Paso a Paso sobre el Proceso de Compra Venta y Registro de Un Departamento.
Es un caso de la vida real
Existen pasos importantes dentro del proceso de Compraventa que están fuera del texto que realmente hacen que el proceso de compra de una propiedad, tengan validez y minimicen los riegos futuros.
PASO 1: ACUERDO DE LA PROPIEDAD Y EL PRECIO.
Acuerdo: según http://www.enciclopedia-juridica.com/d/acuerdo/acuerdo.htm
(Derecho General) Coincidencia de las voluntades con miras a producir el efecto de derecho intentado por las partes: contrato
Contrato: según http://www.enciclopedia-juridica.com/d/contrato/contrato.htm
Relación basada en un acuerdo o convención. Generalmente se identifica con un negocio bilateral de carácter patrimonial. El contrato consta, al igual que el negocio jurídico, de elementos esenciales, naturales y accidentales.
Negocio jurídico. Relación basada en un acuerdo o convención. Generalmente se identifica con un negocio bilateral de carácter patrimonial. El contrato consta, al igual que el negocio jurídico, de elementos esenciales, naturales y accidentales.
PASO 2: DOCUMENTACIÓN
2.1 Para iniciar tienes que hacerte y responderte las siguientes preguntas:
1. Quién o quiénes son los vendedores
2. Quién o quiénes son los compradores
3. Aguín es apoderado de una de las partes
4. Qué voy a comprar
5. En qué porcentaje
6. Cuánto me va a costar
7. Qué gastos existen
8. Quien paga esos gastos.
9. Cuánto tengo que tener para poder finalizar la compraventa, transferencia de dominio y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los documentos que necesitamos son los siguientes:
1. Título de propiedad: con la escritura original del inmueble inscrita en el Registro de la Propiedad y copia de cédulas y papeletas de votación a color de compradores y vendedores.
Esto lo emite un notario que detalla las características del bien inmueble, su historial de venta y el detalle de quién es el dueño. Si un inmueble en propiedad horizontal, fue dividida en sub-propiedades tal como un edificio y sus departamentos / oficinas, un terreno dividido en partes, se requiere una copia dela Declaratoria de Propiedad Horizontal.
2. Certificado de Gravámenes: este documento se obtiene en el Registro de la Propiedad, este certificado detalla si la propiedad tiene hipotecas, emprendimiento de venta o si esta libre para ser vendida.
3. Certificado de expensas: es un requisito para casas o departamentos que están dentro de la propiedad horizontal; este documento detalla el porcentaje y pago de obligaciones destinadas a gastos comunales de mantenimiento, seguridad y otros. El cálculo para el pago de alícuotas va directamente relacionado al metraje o superficie de cada vivienda.
4. Impuesto Predial cancelado del año en curso: este documento es el tributo de carácter directo que grava a la propiedad y corresponde a todos los elementos que conforman un bien inmueble, sea rústico o urbano, bodegas, parqueaderos, terrenos, edificaciones, etc., se paga una vez al año.
Una vez que se hayan conseguido estos documentos, las partes deberán realizar lo siguiente:
5. Copia del Nombramiento Debidamente Protocolizado y copia de cedula del Administrador del Conjunto
6. Declaratoria de Propiedad Horizontal y Reglamento
7. Es buena práctica verificar que el pago de los servicios y cualquier otro pago está al día o no.
· Impuesto a la Alcabala: Es un impuesto que establece la Ley (COOTAD), a las transferencias o traspaso del derecho de propietario de bienes inmuebles. Este impuesto es pagado por el que se establezca en el contrato, comúnmente los compradores.
· Impuesto a la Utilidad: Es una obligación tributaria que establece la Ley (COOTAD), a la ganancia que se obtiene por transferir la propiedad de predios urbanos; por lo que, en transferencia de bienes rurales no debe pagar este impuesto. Este impuesto es pagado por los propietarios que venden sus bienes inmuebles obteniendo una utilidad o ganancia.
· Contribución Especial de Mejoras (CEM): Es una contribución que debe hacer el propietario del bien, por el beneficio que ha recibido el predio, por la construcción de obra pública, siendo este valor prorrateado en cuotas anuales; sin embargo, si se va a transferir dicho predio, se debe pagar el saldo que se encuentre pendiente de pago. El propietario es el encargado de realizar este pago.
· Después de que el comprador y el vendedor hayan realizado los pagos correspondientes, ambos se deben acercar a la notaría de su preferencia con los recibos y toda la documentación para la firma de la escritura.
· Una vez firmada la escritura y pagados los costos notariales, las partes deben dirigirse al Registro de la Propiedad a fin de registrar dicha escritura y finiquitar el proceso de compra-venta de la propiedad.
2.2. Iniciar haciendo un expediente del proceso:
2.1 Apoderado Especial: El profesional representará a los compradores mediante una escritura de poder especial debidamente apostillada desde el domicilio del matrimonio en el País que estén.
PASO IV: ¿PROMESA O ESCRITURA?
4.1 El proceso de compra venta de departamento que estamos estudiando en esta ocasión es venta directa sin créditos, bancarios, hipotecarios; es decir el dinero no lo voy a pedir prestado, sino que el comprador debe tener todo el dinero; o la mayoría.
4.2 La forma de pago de contrato será el 50% de entrada y a la firma del contrato.
4.3 El abogado va a solicitar la documentación.
Entonces su abogado tiene que preguntar:
4.4 ¿Qué acuerdo tienen las partes?
4.5 ¿Cuál es la forma de pago?
4.6 ¿Se entregó algo del dinero?
PASO V: CREACIÓN DE USUARIOS EN EL “PORTAL DE SERVICIOS MUNICIPALES” (PAM)
Generalmente está dentro de la gestión del abogado.
5.1 Creación de perfil en el sistema
5.2 Firma en el Acuerdo de Uso de Medio Electrónicos
5.3 Envío y Aprobación del sistema para poder ingresar al servicio de transferencia de dominio.
5.4 Declaración de Impuestos
PASO VI: PAGO DE IMPUESTOS
¿Quién paga los impuestos en la compra-venta de un inmueble?
Adquirir una propiedad es una inversión muy importante por lo cual es vital tener claro lo que necesita para el proceso de compra-venta. El proceso para adquirir un bien raíz incluye impuestos que se deben pagar; así como múltiples trámites legales.
Una vez esté lista la nueva escritura, se presentará la transferencia de dominio ante el Municipio. Es aquí cuando se deberá pagar varios impuestos como: el Impuesto a la Plusvalía, Impuesto de Alcabalas, Impuesto al Consejo Provincial.
Una vez pagados los impuestos y registros de la propiedad, se realiza la firma de escrituras de traspaso de dominio entre el vendedor y el comprador ante un notario.
Por último, se inscriben estos documentos en el Registrador de la Propiedad.
¿Qué impuestos paga el Vendedor?
El vendedor de un bien inmueble tiene las siguientes obligaciones:
1. Impuesto predial
Este impuesto es cobrado por los municipios sobre bienes raíces ya sean terrenos, edificaciones e instalaciones. El pago se puede hacer en línea en la página de cada municipio con tarjeta de crédito o imprimiendo un comprobante de pago para realizarlo en el banco. Para conocer los valores a pagar son necesarios los números de predio y los nombres y apellidos del dueño.
2. Contribución especial de mejoras
Es un impuesto que se cobra por el beneficio que ha recibido el predio por la construcción de obras públicas. Al igual que el impuesto predial, el pago se hace en línea en la página del Municipio, y se procede de la misma forma.
3. Impuesto a la utilidad
Esta es una obligación tributaria a la ganancia obtenida al transferir una propiedad de predios urbanos, no rurales. Este impuesto equivale al 10% de la utilidad generada.
Esto se calcula en la calculadora tributaria ofertada por cada municipio.
4. Plusvalía
Es el incremento de valor del bien inmueble, ya que, al pasar de los años, los bienes aumentan su precio. El valor a pagar se define como la diferencia positiva entre el precio en que lo compró y en el de venta actual del inmueble. El pago de este impuesto se lo puede hacer por medio de las diferentes instituciones bancarias.
¿Qué impuestos paga el comprador?
Es responsabilidad del comprador pagar la transferencia de dominio del inmueble, es decir, el proceso por el cual una persona transfiere o traspasa a otra persona el derecho de propiedad. Este trámite genera algunos valores a pagar como el cierre de escritura en notaría, el derecho notarial, la inscripción de la escritura y la transferencia de dominio. Además, se deberá pagar el impuesto de alcabala y el registro en el Consejo Provincial.
1. Impuesto de Alcabalas
Es una obligación tributaria sobre las transferencias o traspaso del derecho de propietario de bienes inmuebles. El pago se debe realizar en el Municipio directamente o en línea, desde el 2020 – a causa de la pandemia del coronavirus- se ha facilitado la forma de pago en el sistema bancario a través de títulos de crédito.
PASO VII: LA NOTARÍA
7.1 Entregar los recibos de pagos
7.2 Solicitar el certificado de haber pagado que emite la notaría
7.3 Pago de Gobierno Provincial
PASO VIII: LAS ESCRITURAS ELEVADAS A ESCRITURA PÚBLICA
¿Terminó el Proceso? ¡Finalmente tengo mis escrituras! No todavía no falta uno de los pasos finales, pero no por eso menos importantes que en la Inscripción en el Registro de la Propiedad.
PASO IX: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Ley de Registro, TITULO I Objeto del Registro
“Art. 1.- La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y documentos que deben registrarse…”
X. Caso de Estudio
El Caso Real que estamos estudiando es el caso de Carolina; ella es nuestra clienta y en su calidad de compradora se puso en contacto con la Firma y dijo. Hola Erik, Podemos empezar un proceso de compraventa de un bien raíz para mí por favor. ¿Qué le dije yo?
Perfecto mira lo que tenemos que hacer es lo siguiente:
Envíame por Correo lo siguiente:
1. Acuerdo de Cosa y Precio: ¿Qué vas a comprar y a cuánto ¡
2. Envíame la documentación:
Título de Propiedad
Certificado de Gravámenes
Certificado de Expensas
Recibo del Pago del Impuesto predial de este año
Copia certificada del Nombramiento debidamente protocolizado
Declaratoria de propiedad horizontal y Reglamento del Edificio
Cedula y papeleta de votación de compradores, vendedores
Poderes en caso de existir.
3. Hicimos una promesa de compraventa con un borrador de escritura.
4. Como Firma Legal Iniciamos la Gestión dentro del Sistema del Municipio.
5. Elaboramos el texto del contrato.
6.Elaboramos el texto de la minuta o solicitud al notario.
7. Declaramos impuestos.
8. Pagamos impuestos.
9. Llevamos a la notaría.
10. Retiré el certificado de pago.
11. Fui a pagar al Gobierno Provincial.
12. Pagué la Notaria, Retiré la Escritura.
13. Inscribí en el Registro de la Propiedad.
Ahora Carolina es una Flamante dueña de su nuevo departamento.
XI Fin
Nuevamente mi nombre es Erik Seguel y ha sido un Gusto a verte acompañado en “Compraventa de una Propiedad en Quito…»
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Estoy a las órdenes
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